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文/老罗

洪楼News写了快两年了，早期读者都是有基础的朋友。所以我们写的东西其实还是有一定门槛的，随着读者越来越多，我发现“0基础”的读者越来越多了……一开始我还没意识到，直到有一天我连续被问到：罗老师，万象城是什么楼盘？可以给我介绍下么？限价是什么意思？可以说下嘛？……我意识到，该写写0基础的扫盲贴了。计划包括：限购问题、贷款的一系列复杂问题、学区教育问题（已经写了很多了，再整理）、楼市板块梳理、户型优劣分析、投资问题梳理、过户、赠与、除名、交税（契税、个税）、摇号、交房、楼市演化问题等等吧。

其实不写不知道，写了才发现其实里面还是有很多门道的，要开始照顾小白读者的感受了。有些值得写一篇，有些只要整理在一起就好了。

今天来解释限购，南昌的两次限购政策都聊聊。当然最容易混淆的就是把限购和限贷纠缠在一起……请一定要把、这两个事分开看待，这是两个完完全全独立的两码事。这两个政策是互不干扰的，买房流程是：先过限购，再过限贷。虽然你要考虑二者的关系，但是房管局只管限购，银行只管限贷。很多人问我都是：我跟我那口子名下在XX有房，婚前（婚后）贷款，正在还贷（或还清）等等balabala……，请问还能在限购区买房么？其实前面的预设条件都是不用告诉我的，现行的限购政策：就是一人一套。跟你结不结婚、婚前婚后、有无贷款，一毛钱关系都没有。就这么简单，不需要前面那些条件说明。（南昌市区的很简单，但是县市一起的政策会有些复杂，后面说！）至于你会说：那我是可以买房，但是我老婆（老公）名下有两套房贷，我不能贷款啊？房管：老子给你合同备案，又不审查你贷款，你名下无房，老子就给你备案。至于你备案之后能不能顺利贷款，跟老子无关，贷不了款就全款啊！全款不了就退房啊，魂淡……什么？退不了房？买之前考虑好贷款的事啊，房管又不管贷款的事！哦……懂了……（合同备案，不用解释吧？能备案，就说明通过了限购审查）银行：只要你符合贷款条件，合同可备案，老子不管你是否限购，家庭房贷没有2套正在还的，征信良好，收入能覆盖负债2倍以上，老子就给你贷款。至于你名下有多少套房子，老子是不管哦，就算你被限购了，只有你有办法突破限购，搞定备案，老子就给贷款。限购跟老子无关哦……莫挨老子……（银行曾经也有过既认房也认贷的时期，现在基本不认房。认房，是啥意思？以后贷款扫盲再聊吧……）哦……通透了……限贷和限购分开了，好了，可以说限购政策的细则了。有点小复杂，主要是南昌县和新建区细则和市区略有不同，讲清楚了也不复杂。先上图，后面细聊政策：南昌现在的限购政策是第二次限购。第一次的实施是在年，当年全国实施限购后，加上金融上的收缩，两记大棒之下，迎来了一次全国同步的房价大跌，上海出现了砸售楼处的现象，南昌也出现过。（曾经被客户包围售楼处瑟瑟发抖的回忆浮上心头……）当时的政策是本地家庭两套，外地家庭一套。不管两套在男方还是女方名下，还是未成年子女，只要家庭名下有两套就不得在非限购区购房。外地家庭则是一套。不过这个政策在年还是年废除了，具体时间记得不是那么清楚了。后来房价再次飞涨，在年3月底限购政策重提，不过金融政策没有那么快收紧，所以房价行情一如既往飞了一段……这是南昌第二次限购，这个政策一直延续到现在。这个政策的执行比上一次更严格，政策的规定也很简单，一人一套，未成年不能在市区买。为什么更严格？上次的政策，有个BUG：成年的单身狗为独立家庭，一只狗…一个人可以买两套。如果这样两个的组成家庭，名下就有四套房了。而现行的限购政策是：一人一套，无论本地外地，与家庭无关。不要问我，你能不能在限购区买房，问下自己名下是否在市区有房就好了。这里定义一下“市区”的概念：南昌市管辖范围内，不含新建区、南昌县、进贤县、安义县（统称四县吧）。如果本地户口，只是在四县有房，市区无房，其实是可以在限购区买房的。本地户口解释一下：南昌市四县五区的户口，都属于本地户口。比如：A户口在安义县，同时在南昌县有10套房，A同样可以在南昌市限购区买一套房子！好，下面是新建区和南昌县的限购政策。这里有一个关键的问题，为什么会有新建区和南昌县有单独的限购政策？南昌的房管系统是县市分离的，县里有单独的房管系统，新建区虽然嘴上叫区，其实还是自己搞自己的。所以新建区、南昌县都有独立的房管系统，他们的数据和南昌市房管局不互通。（需要数据互通的时候，也可以通）所以在限购政策上，就存在一定的bug，就像上面举的例子：在南昌县有房，可以在南昌市限购区买。下面是限购政策：新建区政策：在以及有房，就不能在买房。南昌县政策：在以及有房，就不能在买房。下面的内容有些细碎，主要说明限购范围，知道的可跳过，到后面直接看结论！=。……简称=九龙湖=新建老城+欣悦湖。……简称=望城（前湖快速路以南都是）……简称=雄溪河以东的莲塘（莲塘大道以西，银三角以北）为了简单表述，我们这样吧：==象湖新城+象湖滨江+银三角部分地区。……简称南昌市的政策和新建区、南昌县有个明显的区别。南昌市是“在市区有房，不得买限购区”，注意是“市区”。也就是说我在九龙湖有房，也不能在限购区买，因为九龙湖属于市区。而新建区+南昌县是“在限购区有房，不得在限购区买”，言下之意就是“在非限购区有房，可以再去限购区买一套”。很绕是吧，是的！（南昌县存在楼盘在限购区，也能不限购的情况，有特殊政策。）所以结论也很简单，如果你是本地户口以及社保无房户：1、在九龙湖有房，不能去南昌市限购区买房，但是可以去新建区、南昌县的限购区买1套；新非区、县非区、九龙湖、儒乐湖等非限购区随意买，限贷的话就全款；2、在望城有房，可以去所有限购区买1套房，非限购区随意买，限贷的话就全款；3、在象湖新城、象湖滨江有房，同第二条。4、如果在有房，不能买了，南昌市区可以买，九龙湖、象湖新城、望城、儒乐湖等非限购区随意买，限贷的话就全款；5、如果在新建老城区、欣悦湖有房，不能在买，可以去买一套，非限购区随意买，限贷的话就全款。6、如果在市限购区有房，那么市区不能买，、都不能买，非限购区可以随意买，限贷的话就全款。最后在总结下有哪些：九龙湖、望城、儒乐湖一部分、象湖新城、象湖滨江、银三角的南部、蒋巷！除此之外，全是限购区。限购讲明白了吧？如果私信提问还问限购的事情，我们就直接甩链接了，不解释了！后续还会更新一系列的扫盲贴！-End-▼洪楼News专注南昌楼市楼盘测评、学区划分、板块分析更多的楼市资讯与思考欢迎扫码